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中國 寫字樓 行業(yè)市場銷售規(guī)模及十三五發(fā)展規(guī)劃分析報告2016-2021年

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報告編號：262003【華研中商研究院】
出版時間：2016年8月
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【報告目錄】
章　寫字樓的相關(guān)概述 16
1.1　商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)介紹 16
1.1.1　商業(yè)地產(chǎn)的定義 16
1.1.2　商業(yè)地產(chǎn)的分類 16
1.1.3　商業(yè)地產(chǎn)的模式 17
1.1.4　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模分級 18
1.2　寫字樓概念的闡釋 19
1.2.1　寫字樓的定義 19
1.2.2　寫字樓的作用 20
1.2.3　寫字樓的特點 21
1.2.4　寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 22
1.3　寫字樓的分類 22
1.3.1　按建筑面積劃分 23
1.3.2　按使用功能劃分 23
1.3.3　按現(xiàn)代化程度劃分 23
1.3.4　按綜合條件劃分 23
1.4　寫字樓物業(yè)檔次的劃分標準 24
1.4.1　物業(yè)（國際寫字樓） 24
1.4.2　物業(yè)（甲級寫字樓） 25
1.4.3　中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 26
1.4.4　低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 27
第二章　2014-2016年中國寫字樓市場的發(fā)展環(huán)境分析 28
2.1　中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 28
2.1.1　2014年中國經(jīng)濟發(fā)展狀況 28
2.1.2　2015年中國經(jīng)濟發(fā)展狀況 33
2.1.3　2016年中國經(jīng)濟發(fā)展狀況 39
2.2　中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況 67
2.2.1　2014年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 67
2.2.2　2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 72
2.2.3　2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 78
2.3　中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 85
2.3.1　2014年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展分析 85
2.3.2　2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展分析 89
2.3.3　2016年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展分析 90
第三章　2014-2016年中國寫字樓行業(yè)的發(fā)展 94
3.1　2014年中國寫字樓市場分析 94
3.1.1　2014年中國寫字樓市場走勢分析 94
3.1.2　2014年中國寫字樓開發(fā)概況 94
3.1.3　2014年中國寫字樓市場銷售概況 95
3.2　2015年中國寫字樓市場分析 100
3.2.1　2015年中國寫字樓開發(fā)概況 100
3.2.2　2015年中國寫字樓市場銷售概況 101
3.2.3　2015年中國寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn) 101
3.2.4　2015年中國寫字樓市場需求減弱 103
3.3　2016年中國寫字樓市場分析 104
3.3.1　2016年中國寫字樓市場銷售規(guī)模 104
3.3.2　2016年中國寫字樓市場走勢情況 105
3.3.3　2016年中國寫字樓市場發(fā)展動態(tài) 105
3.4　2014-2016年中國寫字樓市場的需求概況 106
3.4.1　差異化的市場需求 106
3.4.2　大型公司對寫字樓的選擇 107
3.4.3　寫字樓的地理因素及品質(zhì)因素 108
3.4.4　寫字樓物業(yè)評估 109
3.4.5　寫字樓總部經(jīng)濟的需求 109
3.5　中國寫字樓市場存在的主要問題 110
3.5.1　市場的結(jié)構(gòu)失衡問題 110
3.5.2　租賃管理方面的問題 110
3.5.3　與城市發(fā)展的協(xié)調(diào)問題 111
3.5.4　城市規(guī)劃與之相協(xié)調(diào)的問題 111
3.6　中國寫字樓市場發(fā)展的對策 112
3.6.1　加強市場管理營造公平的市場環(huán)境 112
3.6.2　建立完整的市場引導(dǎo)機制 112
3.6.3　取消企業(yè)自建房實現(xiàn)完全市場化 113
3.6.4　注重開發(fā)與市場需求之間的合理協(xié)調(diào) 113
第四章　2014-2016年北京寫字樓市場分析 114
4.1　2015年北京寫字樓市場的發(fā)展 114
4.1.1　2015年北京寫字樓市場運行綜述 114
4.1.2　2015年北京寫字樓市場供應(yīng)狀況 114
4.1.3　2015年北京寫字樓市場需求狀況 115
4.1.4　2015年北京寫字樓市場運行特點 116
4.2　2013-2016年北京寫字樓市場發(fā)展分析 117
4.2.1　2016年北京寫字樓市場供需分析 117
4.2.2　2016年北京寫字樓租賃市場分析 118
4.2.3　2016年北京寫字樓銷售市場分析 119
4.2.4　2016年北京寫字樓市場概況 121
4.3　2014-2016年北京市北城寫字樓市場發(fā)展解析 121
4.3.1　酒仙橋?qū)懽謽鞘袌?122
4.3.2　望京商務(wù)區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀及展望 123
4.3.3　北京商務(wù)區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀及展望 124
4.4　北京市寫字樓市場未來發(fā)展分析 134
4.4.1　北京酒仙橋?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展趨勢預(yù)測 134
4.4.2　北京望京寫字樓市場發(fā)展趨勢 134
4.4.3　北京市寫字樓市場預(yù)測 136
第十章　2014-2016年寫字樓市場營銷分析 141
10.1　寫字樓需求變化的模型研究 141
10.1.1　行業(yè)景氣程度 141
10.1.2　人數(shù)規(guī)模及組織架構(gòu) 141
10.1.3　對價格/租金的接受程度及敏感程度 142
10.1.4　對客戶及下游資源供應(yīng)商的依賴程度 143
10.1.5　員工居住地點與辦公場所的通勤成本 143
10.1.6　形象要求 144
10.1.7　政策影響 145
10.2　寫字樓營銷特征分析 145
10.2.1　形象差異化是寫字樓營銷的終點 145
10.2.2　客戶定位應(yīng)遵循四項原則 146
10.2.3　商業(yè)與寫字樓關(guān)系的六項原則 146
10.2.4　價格策略三點考慮 146
10.2.5　主動出擊是重要的營銷手段 147
10.3　寫字樓銷售的一般推廣過程及方法 147
10.3.1　寫字樓銷售的一般階段劃分 147
10.3.2　寫字樓的一般銷售方式 148
10.3.3　寫字樓銷售推廣的一般運用 149
10.4　寫字樓出租的一般推廣過程及方法 151
10.4.1　不同檔次寫字樓出租的經(jīng)營方式 151
10.4.2　寫字樓出租推廣的一般運用 152
10.4.3　寫字樓出租的促銷 153
10.5　寫字樓市場企業(yè)大客戶銷售策略分析 154
10.5.1　注重企業(yè)采集及潛在客戶跟蹤 154
10.5.2　強調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 155
10.5.3　強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 155
10.5.4　提升客戶服務(wù)及銷售工具與項目檔次配套 156
10.5.5　實現(xiàn)移動銷售及對營造客戶商圈的支持 156
第十一章　2014-2016年寫字樓物業(yè)管理分析 158
11.1　寫字樓物業(yè)管理相關(guān)概述 158
11.1.1　寫字樓物業(yè)特點 158
11.1.2　寫字樓物業(yè)管理的特征 160
11.1.3　寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 160
11.1.4　寫字樓物業(yè)管理的要求 166
11.2　中國物業(yè)管理發(fā)展的概況 168
11.2.1　中國物業(yè)管理發(fā)展狀況綜述 168
11.2.2　中國物業(yè)管理的發(fā)展模式分析 170
11.2.3　中國物業(yè)管理行業(yè)結(jié)構(gòu)簡析 175
11.2.4　中國物業(yè)管理的市場經(jīng)濟特點 180
11.3　寫字樓物業(yè)管理成本的精益控制分析 180
11.3.1　寫字樓物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成 180
11.3.2　成本臨界點控制 181
11.3.3　能源成本的精益控制 181
11.3.4　人力成本的精益控制 183
11.4　寫字樓物業(yè)管理的策略分析 184
11.4.1　寫字樓物業(yè)管理水平提升的對策 184
11.4.2　寫字樓物業(yè)管理服務(wù)可持續(xù)發(fā)展的有效途徑 187
11.4.3　寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的核心價值 191
11.4.4　寫字樓物業(yè)管理的品牌化戰(zhàn)略 194
第十二章　2014-2016年寫字樓市場分析 202
12.1　2014-2016年寫字樓市場現(xiàn)狀 202
12.1.1　寫字樓者的類型及特點 202
12.1.2　2014年資金持續(xù)流入寫字樓市場 204
12.1.3　2015年我國寫字樓呈現(xiàn)新特點 204
12.1.4　2016年寫字樓市場仍舊升溫 205
12.1.5　寫字樓已成為房地產(chǎn)的金礦 206
12.1.6　中小者踴躍介入寫字樓 207
12.2　寫字樓市場前景及機會 209
12.2.1　中國寫字樓市場前景廣闊 209
12.2.2　優(yōu)勢寫字樓是適宜的方向 210
12.2.3　回報高小戶性寫字樓成新寵 211
12.3　寫字樓市場的風(fēng)險 213
12.3.1　風(fēng)險概述及識別方法 213
12.3.2　寫字樓的過程與風(fēng)險 219
12.3.3　寫字樓風(fēng)險的產(chǎn)生因素 223
12.3.4　寫字樓者須警惕持有風(fēng)險 224
12.4　寫字樓市場風(fēng)險的規(guī)避 226
12.4.1　寫字樓風(fēng)險防范的一般內(nèi)容 226
12.4.2　項目準備階段風(fēng)險防范 227
12.4.3　項目實施階段風(fēng)險防范 234
12.4.4　經(jīng)營階段風(fēng)險防范 241
12.4.5　管理服務(wù)階段風(fēng)險防范 248
12.5　寫字樓市場的建議 250
12.5.1　寫字樓的四大要點分析 250
12.5.2　寫字樓需注意的問題 251
12.5.3　中小者寫字樓切忌盲目 253
12.5.4　個人寫字樓的八個要點 254
第十三章　2014-2016年房地產(chǎn)及寫字樓行業(yè)融資分析 259
13.1　2014-2016年中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資概況 259
13.1.1　中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析 259
13.1.2　中國房地產(chǎn)融資渠道分析 260
13.1.3　中國房地產(chǎn)融資的模式分析 267
13.1.4　房地產(chǎn)上市公司主要以公司債方式募集資金 278
13.1.5　信托創(chuàng)新房地產(chǎn)直接融資模式 279
13.2　房地產(chǎn)上市企業(yè)資本市場融資方式比較 283
13.2.1　資本市場融資方式比較 283
13.2.2　資本市場融資結(jié)構(gòu)分析 285
13.2.3　比較之后得出的結(jié)論分析 287
13.3　2014-2016年中國寫字樓市場融資概況 288
13.3.1　中國寫字樓市場融資面臨諸多困境 288
13.3.2　國外基金進入中國寫字樓市場仍有瓶頸 294
13.3.3　上市融資方式不適合寫字樓開發(fā)商 295
13.3.4　信托方式成為寫字樓開發(fā)的融資途徑 296
13.4　中國房地產(chǎn)融資存在的問題及對策 297
13.4.1　中國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題 297
13.4.2　中國房地產(chǎn)信托存在的主要問題 299
13.4.3　中國房地產(chǎn)企業(yè)融資對策分析 302
13.4.4　發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議 307
13.5　房地產(chǎn)企業(yè)提升融資能力的對策建議 309
13.5.1　提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資能力 309
13.5.2　提高房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資能力 310
13.5.3　提高房地產(chǎn)企業(yè)合作融資能力 311
13.5.4　提高房地產(chǎn)企業(yè)負債融資能力 312
第十四章　2014-2016年中國房地產(chǎn)市場政策法規(guī)背景分析 314
14.1　2010-2014年中國房地產(chǎn)政策回顧 314
14.1.1　2015年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體回顧 314
14.1.2　2014年房地產(chǎn)第三輪調(diào)控序幕拉開 316
14.1.3　2014年房地產(chǎn)調(diào)控重要政策綜述 347
14.2　2015年中國房地產(chǎn)政策分析 359
14.2.1　2015年房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總 359
14.2.2　2015年房地產(chǎn)開發(fā)及市場管理政策匯總 363
14.2.3　2015年房地產(chǎn)行業(yè)土地調(diào)控政策匯總 370
14.2.4　2015年房地產(chǎn)行業(yè)金融政策匯總 375
14.3　2016年上半年中國房地產(chǎn)政策分析 375
14.3.1　“國五條”定調(diào)調(diào)控方向 375
14.3.2　貨幣及信貸政策動向 380
14.3.3　長效機制調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu) 380
14.3.4　土地制度改革試點有突破 383
14.4　“國十一條”解讀 387
14.4.1　政策背景 387
14.4.2　政策回顧 388
14.4.3　政策要點 388
14.4.4　政策解讀 391
14.5　“國十條”解讀 393
14.5.1　政策調(diào)控背景 393
14.5.2　政策出臺起因 393
14.5.3　政策要點細讀 394
14.5.4　對市場的影響 395
14.6　“國八條”解讀 402
14.6.1　新增內(nèi)容 402
14.6.2　政府監(jiān)管方面 403
14.6.3　金融政策方面 404
14.6.4　土地交易方面 405
14.6.5　交易稅費方面 405
14.7　2016年“新國五條”解讀 406
14.7.1　堅決堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控 406
14.7.2　政策出臺背景 407
14.7.3　政策信號意義強烈 407
14.8　中國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)介紹 408
14.8.1　中華人民共和國土地管理法 408
14.8.2　中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 432
14.8.3　招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 458
14.8.4　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 464
14.8.5　中華人民共和國物權(quán)法 475
14.8.6　中華人民共和國建筑法 508
14.8.7　物業(yè)管理條例 521
第十五章　中國寫字樓市場的前景趨勢預(yù)測 540
15.1　中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展前景及趨勢 540
15.1.1　中國商業(yè)地產(chǎn)市場前景展望 540
15.1.2　中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 561
15.1.3　未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特點及面臨的挑戰(zhàn) 562
15.1.4　未來商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體轉(zhuǎn)型 564
15.2　寫字樓市場前景趨勢分析 568
15.2.1　中國寫字樓具有長期可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?568
15.2.2　中國寫字樓市場發(fā)展趨勢分析 569
15.2.3　中國寫字樓細分化發(fā)展方向分析 569
15.2.4　未來寫字樓的三種發(fā)展類型 570
15.2.5　個性化寫字樓將成為未來市場的趨勢 571
15.2.6　未來我國寫字樓建設(shè)狀況 573
15.2.7　生態(tài)辦公需求將成為寫字樓發(fā)展的新趨勢 574
15.3　 2016-2021年中國寫字樓市場規(guī)模預(yù)測 576

圖表目錄
圖表 1 2016年GDP初步核算數(shù)據(jù) 39
圖表 2 GDP環(huán)比增長速度 40
圖表 3 2011-2016年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 41
圖表4 2014年6月-2016年6月全國居民消費價格漲跌幅度 41
圖表5 2014年6月-2016年6月我國豬肉、牛肉、羊肉價格變動情況 42
圖表6 2014年6月-2016年6月我國鮮菜、鮮果價格變動情況 43
圖表7 2016年1-6月份居民消費價格分類別同比漲跌幅 45
圖表8 2016年1-6月份居民消費價格分類別環(huán)比漲跌幅 46
圖表9 2016年6月居民消費價格主要數(shù)據(jù) 46
圖表10 2014年6月-2016年6月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格漲跌幅 49
圖表11 2014年6月-2016年6月工業(yè)生產(chǎn)者購進價格漲跌幅 49
圖表12 2014年6月-2016年6月生產(chǎn)資料出廠價格漲跌幅 50
圖表13 2014年6月-2016年6月生活資料出廠價格漲跌幅 50
圖表14 2016年6月份工業(yè)生產(chǎn)者價格主要數(shù)據(jù) 51
圖表 15 2011-2016年我國農(nóng)村居民人均純收入及其增長速度 55
圖表 16 2011-2016年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度 55
圖表 17 2011-2016年我國社會消費品零售總額及其增長率 57
圖表 18 2014年6月-2016年6月我國社會消費品零售總額分月同比增長速度 57
圖表 19 2016年1-6月份社會消費品零售總額主要數(shù)據(jù) 58
圖表 20 2011-2016年我國全社會固定資產(chǎn)及其增長率情況 60
圖表 21 2014年6月-2016年6月我國固定資產(chǎn)（不含農(nóng)戶）同比增速 61
圖表 22 2014年6月-2016年6月固定資產(chǎn)到位資金同比增速 62
圖表 23 2016年固定資產(chǎn)（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù) 63
圖表 24 2011-2016年我國貨物進出口總額增長分析 66
圖表 25 2011-2015年國房景氣指數(shù) 67
圖表 26 2011-2015年房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 69
圖表 27 2011-2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況 69
圖表 28 2015年房地產(chǎn)市場資金來源結(jié)構(gòu) 70
圖表 29 2011-2015年房地產(chǎn)市場銷售情況 71
圖表 30 2014-2016年房地產(chǎn)主要指標預(yù)測情況 82
圖表 31 商業(yè)地產(chǎn)下列六大主要指標增幅均高于商品房 85
圖表 32 北京市寫字樓供應(yīng)走勢 115
圖表 33 北京市寫字樓成交走勢 115
圖表 34 北京市寫字樓成交價格走勢 116
圖表 35 2016年北京寫字樓成交排名 119
圖表 36 2015年集合資金信托產(chǎn)品資金投向領(lǐng)域數(shù)量和規(guī)模分布圖 279
圖表 37 2005-2013案例公司資本市場結(jié)構(gòu)概要 285
圖表 38 上海、重慶房產(chǎn)稅細則對比： 324
圖表 39 已出臺“限購令”城市一覽表： 329
圖表 40 三次加息存貸款利率變化表 單位：年利率% 331
圖表 41 三次住房公積金存貸款利率調(diào)整變化表 單位：年利率% 333
圖表 42 住宅市場銷售情況 單位：萬平方米、元、% 349
圖表 43 土地購置面積及居住用地價格 單位：萬平方米、%、元 350
圖表 44 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)金融支持情況 單位：億元、% 350
圖表 45 房地產(chǎn)開發(fā)住宅情況 單位：億元、% 351
圖表 46 住房價格環(huán)境因素指標體系 353
圖表 47 2001年～2015年全國環(huán)房匹配指數(shù) 353
圖表 48 2013-2016年上半年代表企業(yè)拿地情況 376
圖表 49 2013-2016年上半年代表企業(yè)金額占銷售額比重 376
圖表 50 2016年主要房地產(chǎn)指標增速預(yù)測調(diào)整 379
圖表 51 2010年至今全國保障房計劃及完成情況 381
圖表 52 2007年以來全國主要宏觀經(jīng)濟指標走勢 540
圖表 53 2007年至今M2和貸款余額同比增速（月度） 541
圖表 54 2016年全國房地產(chǎn)市場各項指標預(yù)測結(jié)果 543
圖表 55 2011年至今商品房銷售額與社會融資額增速對比 544
圖表 56 2011年至今全國商品房銷售面積走勢（半年度） 545
圖表 57 2007年至今商品房銷售面積、新開工累計同比增速對比 545
圖表 58 2007年至今全國房屋新開工與銷售增速差值及價格同比 546
圖表 59 不同城市分化對比 548
圖表 60 近五年不同城市平均土地消化時間 548
圖表 61 不同城市人均住房建筑面積對比 549
圖表 62 2016年一線城市平均銷售面積趨勢 550
圖表 63 2016年溫州銷售面積趨勢 550
圖表 64 1995-2030年GDP潛在增長率 552
圖表 65 2000-2016年住宅價格、GDP、M2與人均可支配收入同比增速 555
圖表 66 多重風(fēng)險積聚促使行業(yè)增速明顯放慢，回歸理性才能走的更遠 556
圖表 67 我國超100萬平方米規(guī)模旅游地產(chǎn)項目分布情況 557
圖表 68 人均GDP與旅游形態(tài)關(guān)系 559
圖表 69 品牌房企旅游地產(chǎn)項目及占區(qū)域比重 559
圖表 70 2016-2021年中國寫字樓市場規(guī)模預(yù)測 576